Les cadres de l'UDPG préoccupés par la problématique et les perspectives d'avenir de l'urbanisme et l'habitat de notre pays

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Le secteur de l’« Urbanisme et Habitat » est sans doute celui dans lequel l’autorité publique guinéenne a montré le plus de carence depuis l'accession du pays à l'indépendance en 1958. A tel point qu’il n’est à mon sens ni absurde ni surréaliste de se demander à quoi sert le Ministère du même nom. Bien que la problématique de l’urbanisation sauvage soit d’une ampleur nationale, cette analyse se limitera au cas spécifique de la capitale Conakry où la situation est la plus préoccupante compte tenu de l’élargissement anarchique et sauvage de la ville suite à l’accroissement de la population au cours de ces dernières années. En effet, à l’exception d’une infime partie de la capitale, c'est-à-dire la presqu’île de Kaloum construite par le colon, la ville de Conakry est bâtie et continue malheureusement de s’étendre dans le plus grand désordre.

Faute d’urbanisation adéquate les habitations dépourvues d’adresses et de réseaux d’égouts publics restent encore inaccessibles aux véhicules dans de nombreux endroits de la capitale guinéenne. Par le non-respect d’un Schéma Directeur (quand il en existe un à jour) et à l’absence de Plan d’Occupation du Sol (qui définit avec précision la constructibilité de chaque terrain), chaque candidat bâtisseur construit comme bon lui semble pour autant d'en disposer d’une parcelle.

De ce fait les citoyens considèrent que le terrain à bâtir est le sol sur lequel ils se proposent de construire. Or le terrain à bâtir est aussi celui qui comporte (ou plutôt qui devrait comporter) un ensemble d’équipements sans lesquels il serait impossible d’habiter et de travailler; autrement dit de vivre de façon harmonieuse et décente. Ce sont les équipements d’infrastructures (viabilité, alimentation en eau, électricité), ce que dans le jargon professionnel, on appelle les V.R.D. (Voiries, Réseaux et Divers). Mais ce sont aussi les espaces verts, les équipements collectifs généraux, c’est à dire les bâtiments à usage commercial, scolaire, culturel, médico-social, etc.

Parmi les graves conséquences de ces manquements on peut citer:

• l’utilisation irrationnelle de l’espace urbain ;
• la mauvaise qualité physionomique de la ville ;
• le développement de la spéculation foncière ;
• l’absence d’hygiène qui favorise l’apparition de maladies (paludisme, choléra, etc.) ;
• la non maîtrise de la population et donc de l’insécurité liée à la méconnaissance des habitats ;
• les risques d’inondations et d’incendies ;
• l’inaccessibilité des concessions par les services de sécurité et de secours (ou ce qu’il en reste) en cas de besoin ;
• les problèmes de mobilité et de complexité de la gestion urbaine, etc.

Dans les quartiers dits du Concasseur et de la Carrière à Conakry, des maisons ont été construites sans aucune mesure d’accompagnement de la part des autorités, à l’intérieur de cratères béants abandonnés à la suite de l’exploitation des minerais. Aujourd’hui ces populations vivent au quotidien en présence d’eau stagnante et de la prolifération de moustiques et autres vecteurs avec toutes les conséquences en termes d’hygiène, de salubrité, de santé publique et de risques d’inondations et de glissements de terres.

Face à cette pagaille urbanistique l’Etat guinéen se montre totalement inexistant. Encore une fois il faillit à sa responsabilité la plus élémentaire qui consiste à établir et à faire respecter les règles minimales de construction pour permette un développement rationnel et humain de la ville. Il est pourtant de son devoir d’assurer la fonctionnalité, l’esthétique et l’harmonie de la ville en organisant entre autres la procédure classique d’alignement des habitations le long des voies urbaines qui devraient être préalablement tracées voire aménagées à cet effet. Ce qui permettrait un adressage cohérent et une mobilité aisée dans la ville.

Au lieu de cela, les autorités guinéennes restent passives et même complices et attendent plutôt que le citoyen ‒ appauvri par sa politique désastreuse ‒ se prive de l’essentiel de ses besoins vitaux durant toute sa misérable existence et s’octroie un abri pour lui en exiger sa démolition sous prétexte que ces zones bâties et occupées depuis plusieurs années sont des domaines réservés à l’Etat. C’est ainsi que les populations du quartier de Kaporo-rail ont assisté impuissantes en 1998 à la destruction de leurs maisons (sans aucune forme d’indemnisation) pourtant construites sur base des permis de bâtir délivrés par des fonctionnaires corrompus et inconscients de l’administration guinéenne.

Sur ordre de l’autorité ce sont ainsi de dizaines de milliers de personnes notamment de femmes et d’enfants qui sont arrachées à leurs maisons et jetées dans la rue avec une violence extrême par des soldats haineux et excités. Des mois durant ces familles ont dormi à la belle étoile avant de se rendre à l’évidence qu’elles viennent de tout perdre : cette image de désolation restera à jamais gravée dans notre mémoire.

Autre défaillance de ce secteur, c’est l’insuffisance sinon l’inexistence de logements pour les travailleurs de l’administration publique. En dehors de quelques rares cités construites sous la première république et quelques immeubles hérités de l’administration coloniale dont les autorités sont aujourd’hui incapables d’assurer l’entretien et la gestion correcte, aucune autre infrastructure de ce genre n’a vu le jour dans la capitale depuis plus de 30 ans. Dans certaines cités d’ailleurs, les occupants actuels n’ont plus aucun lien avec l’administration privant ainsi, en toute illégalité, de ces logements les véritables ayants-droit que sont les fonctionnaires en service.

C’est pourquoi, le fonctionnaire moyen se voit obligé de débourser plus de la moitié de son salaire de misère ‒ autour de 800.000 francs guinéens par mois (moins de 80 Euros pour 17 ans d’études !) ‒ pour louer un logement de fortune dans les quartiers les plus insalubres de la capitale. L’autre partie constituée de l’élite de l’administration publique parmi laquelle on retrouve des fonctionnaires "privilégiés" de par leur position hiérarchique, qui vivent du fruit de la corruption devenue sport national ou qui pompent tout simplement dans les caisses de l’Etat pour s’octroyer impunément des villas d’un luxe ostentatoire et logiquement hors de leur portée. L’unicité des caisses de l’Etat si chère au gouvernement du Président Alpha Condé n’aura finalement qu’un seul « mérite Â» qui est celui de réduire le nombre de voleurs mais pas le montant du butin.

La réparation de ces dégâts et l’amélioration de la qualité de l’habitat et de l’urbanisme dans notre pays exigent la prise en compte d’un certain nombre de facteurs :

1) Le facteur politique

L’objectif à atteindre étant l’organisation de l’espace urbain et l’édification d’immeubles en quantité et en qualité suffisantes pour répondre aux besoins de la société en pleine mutation, l’Etat doit opter pour une politique efficace et attrayante en matière de réalisation d’infrastructures et de logements.

Pour cela, les pouvoirs publics doivent s’efforcer de réserver le bénéfice d’un régime fiscal privilégié et des prêts spéciaux à la construction. Il faut aussi une participation directe des collectivités publiques au financement de la construction d’immeubles à usage d’habitation. L’Etat peut en outre amener le privé à intervenir sous la forme contraignante d’une participation obligatoire des employeurs à l’effort de construction : il s’agit "d’imposer" une contribution sur les fonds de leurs entreprises à l’amélioration du logement de leurs salariés. Parallèlement, l’Etat doit apporter son concours financier à l’édification d’immeubles destinés à procurer aux personnes peu fortunées un logement modeste mais sain que leurs ressources limitées ne leur permettent pas de trouver sur le marché immobilier ordinaire.

Enfin et dans une moindre mesure, l’Administration doit mettre de l’ordre dans la pratique de l’activité d’agent et intermédiaire immobilier qui nage actuellement dans un flou juridique total.

2) Le facteur social et foncier

Dans notre pays en général, il n’est pas surprenant que la configuration juridique des sols, héritage d’un passé lointain, ne soit pas adaptée aux exigences de l’urbanisme et de la construction moderne. On se trouve souvent en présence de petites parcelles, à la géométrie tourmentée, qui appartiennent à des propriétaires différents. Cette situation rend l’urbanisation délicate mais pas impossible. Car si ces terrains étaient propriété de l’Etat ou des communes l’obstacle serait facilement levé : il suffirait alors de dessiner sur le vaste sol le plan du nouveau quartier et construire en s’y conformant.

Face à cette difficulté, il existe pourtant des solutions bien connues des urbanistes :

• le regroupement parcellaire qui a pour but la réunion de plusieurs parcelles en une seule de sorte qu'aux multiples propriétaires existants jusqu’alors, un seul et unique soit substitué;
• le remembrement urbain qui se propose de redistribuer les sols entre leurs différents propriétaires après modification de leur assiette.

Par ailleurs, il est vrai que pour faire face aux besoins nés de l'élargissement de Conakry, lorsque le propriétaire d’un terrain ne peut (par manque de moyens) ou ne veut (volonté de spéculation) construire lui-même, il est certes concevable qu’on l’oblige à bâtir; même si l’application d’une telle mesure est difficile à mettre en œuvre et surtout trop attentatoire à la liberté individuelle. Dès lors se pose la question de savoir si l’on parviendra à résoudre le problème foncier de la construction sans mettre en question le droit de propriété individuelle sur les sols urbains ou si, au contraire, il est nécessaire d’en arriver à la solution radicale et révolutionnaire d’une appropriation publique définitive de ces sols.

Entre ces différentes possibilités on peut :

• envisager une certaine forme de pression fiscale destinée à décourager les propriétaires de stériliser leurs terrains et les inciter à les mettre à la disposition des constructeurs. Cet impôt, assis sur la valeur du terrain, devrait être d’autant plus lourd que le terrain est plus apte à recevoir une construction et plus proche de la presqu'île de Kaloum.
• proposer aux propriétaires des terrains d’entrer dans des sociétés de construction d’éventuels promoteurs ; en contrepartie de l’apport du terrain, des parts de la société leur seraient remises qui donneraient vocation à la jouissance et à la propriété d’un ou plusieurs appartements.
• inciter au crédit-bail immobilier : l’entreprise de crédit-bail ou de leasing loue à bail le terrain sur lequel elle édifiera les immeubles à usage professionnel ou d’habitation, qu’elle mettra à son tour à la disposition de leurs utilisateurs en location. Et le bailleur deviendrait propriétaire des constructions en fin de bail (dont la durée sera fixée entre les parties contractantes conformément à la loi).
• prendre des mesures fiscales et règlementaires afin de lutter efficacement contre la spéculation foncière qui rend les terrains à bâtir inaccessibles aux citoyens moyens.

3) Le facteur financier pour la réalisation des équipements

En dehors des questions d’ordre politique et social, il est vrai que la réalisation de ces équipements V.R.D pose un problème financier : il s’agit de savoir qui en supportera les coûts. En principe c’est aux cinq communes de la ville de Conakry qu’il appartiendrait de l’assumer. Mais lorsque le programme de construction est important, elles ne disposent pas de ressources suffisantes pour faire face aux charges qui en résultent.

Plusieurs solutions peuvent ainsi être envisagées (financement par le contribuable, financement par l’usager ou par le promoteur) mais pour des raisons à la fois sociales et morales, il serait plus judicieux de retenir l’institution d’une taxe spéciale frappant les terrains bénéficiaires des ces équipements V.R.D. Son taux devrait être appliqué à la valeur de l’ensemble immobilier comprenant les terrains et les bâtiments qu’on projette de construire.

Comme on le constate, rien que dans ce seul secteur, le gouvernement du Professeur Alpha Condé a suffisamment de pain sur la planche localement pour ne pas voyager inutilement à travers le monde.

On s’aperçoit dès lors que les mesures actuelles du gouvernement telles que : l’interdiction de l’importation de véhicules de plus de 5 ans, le fichage des détenteurs de téléphones portables, l’interdiction de la pratique du transfert d’argent au profit des populations, la soi-disant réglementation du métier de cambiste, la destitution illégale de conseils communaux, la volonté de manipulation du fichier électoral, l’interdiction de manifestations et marches pacifiques, l’arrestation et l’emprisonnement d’opposants politiques, etc., ne sont que des manÅ“uvres politiciennes destinées à faire diversion aux regards des vrais problèmes auxquels les citoyens de notre pays sont confrontés.

Abdoul Diaïla Bah
Président de la Fédération Europe de l'Union pour la Démocratie et le Progrès de la Guinée (UDPG)
Membre du Bureau Politique National

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